Per gli immobili d’impresa le regole si presentano decisamente più complesse che per le abitazioni. Anzitutto va precisato che tra essi sono compresi quelli «non produttivi di reddito fondiario», cioè gli immobili strumentali per natura o destinazione, utilizzati per l’esercizio dell’attività (articolo 43 del Tuir). A questi vanno poi aggiunti gli immobili costituenti patrimonio dell’impresa (immobili “patrimonio”) e quelli alla cui produzione o scambio è diretta l’attività dell’impresa (immobili “merce”). Per i fabbricati delle imprese e per quelli posseduti da soggetti Ires (società di capitali) è possibile ridurre l’aliquota fino allo 0,4% (articolo 13, comma 9, Dl 201/11). I fabbricati “merce” rimasti invenduti sono stati peraltro oggetto di un apposito intervento legislativo che consente ai comuni di ridurre l’aliquota fino allo 0,38%, a condizione che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati, e comunque per un periodo non superiore a tre anni dall’ultimazione dei lavori (articolo 56, Dl 1/12).
Le possibilità di sconto per le attività economiche sono quindi piuttosto ampie. Peraltro il ricorso alla potestà regolamentare dell’articolo 52, Dlgs 446/97 consente ai Comuni di intervenire in maniera selettiva pur sempre «nel rispetto dei criteri generali di ragionevolezza e non discriminazione».
Occorre poi fare i conti con alcune situazioni particolari, considerando in primo luogo i casi di uso promiscuo, in realtà piuttosto frequenti. Si pensi all’ipotesi dell’immobile accatastato come abitazione, nel quale il proprietario risiede e svolge la propria attività professionale. In tal caso l’intero immobile va considerato come abitazione principale, poiché la norma non richiede l’esclusività della destinazione d’uso come dimora del nucleo familiare ed è quindi compatibile con l’uso promiscuo. Alla medesima conclusione dovrebbe pervenirsi in caso di abitazione principale parzialmente concessa in locazione: si pensi al contribuente che abita in una parte della casa e che concede in locazione alcune stanze come studio professionale. La norma non prevede la condizione che l’abitazione non sia locata, come accade invece per le case degli anziani e disabili e per quelle dei cittadini Aire.
Altro caso particolare è costituito dalle imprese con impianti che utilizzano le fonti rinnovabili. Occorre comunque distinguere i “piccoli” impianti, tendenzialmente realizzati per la copertura del fabbisogno energetico dell’utenza, dai “grandi” impianti che di fatto costituiscono delle centrali elettriche. Mentre i primi sono una pertinenza del fabbricato e quindi rientrano nella rendita catastale dello stesso, i secondi acquisiscono un’autonoma rilevanza in quanto destinati alla vendita di energia. In tal caso gli impianti vanno accatastati nella categoria D/1 come “opifici” (agenzia del Territorio risoluzione 3/T del 6 novembre 2008, Cassazione 4028/2012).
Le possibilità di sconto per le attività economiche sono quindi piuttosto ampie. Peraltro il ricorso alla potestà regolamentare dell’articolo 52, Dlgs 446/97 consente ai Comuni di intervenire in maniera selettiva pur sempre «nel rispetto dei criteri generali di ragionevolezza e non discriminazione».
Occorre poi fare i conti con alcune situazioni particolari, considerando in primo luogo i casi di uso promiscuo, in realtà piuttosto frequenti. Si pensi all’ipotesi dell’immobile accatastato come abitazione, nel quale il proprietario risiede e svolge la propria attività professionale. In tal caso l’intero immobile va considerato come abitazione principale, poiché la norma non richiede l’esclusività della destinazione d’uso come dimora del nucleo familiare ed è quindi compatibile con l’uso promiscuo. Alla medesima conclusione dovrebbe pervenirsi in caso di abitazione principale parzialmente concessa in locazione: si pensi al contribuente che abita in una parte della casa e che concede in locazione alcune stanze come studio professionale. La norma non prevede la condizione che l’abitazione non sia locata, come accade invece per le case degli anziani e disabili e per quelle dei cittadini Aire.
Altro caso particolare è costituito dalle imprese con impianti che utilizzano le fonti rinnovabili. Occorre comunque distinguere i “piccoli” impianti, tendenzialmente realizzati per la copertura del fabbisogno energetico dell’utenza, dai “grandi” impianti che di fatto costituiscono delle centrali elettriche. Mentre i primi sono una pertinenza del fabbricato e quindi rientrano nella rendita catastale dello stesso, i secondi acquisiscono un’autonoma rilevanza in quanto destinati alla vendita di energia. In tal caso gli impianti vanno accatastati nella categoria D/1 come “opifici” (agenzia del Territorio risoluzione 3/T del 6 novembre 2008, Cassazione 4028/2012).
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