Immobili inagibili e inabitabili: caratteristiche, obbligo dichiarativo e interventi necessari

Una contribuente propone ricorso avverso 2 avvisi di accertamento IMU annualità 2017 e 2018, affermando che ha effettuato lavori di ristrutturazione edilizia di cui alla lett. d) art. 3 comma 1 del DPR 06/06/2001 n. 380, come da documentazione presentata all’Ufficio Edilizia del Comune.

Il Comune contesta anzitutto l’omessa dichiarazione IMU relativa all’inagibilità dell’immobile ed afferma che, in presenza di lavori di ristrutturazione edilizia, non può applicarsi la riduzione d’imposta al 50% di cui all’art. 13 comma 3 del DL n. 201/11. Mi chiedo: a) in caso di fabbricati inagibili e/o inabitabili è obbligatoria la dichiarazione IMU (se si mi indicate giurisprudenza recente) o ha ragione la contribuente che l’inagibilità doveva essere nota all’Ufficio Tributi al Comune in quanto la contribuente ha segnalato l’inizio e fine lavori all’Ufficio Edilizia del Comune ed ha ottenuto un permesso a costruire? b) se in un immobile si fanno lavori di ristrutturazione edilizia di cui alla lett. d) art. 3 comma 1 del DPR 06/06/2001 n. 380, il proprietario ha diritto ad avere la riduzione del 50% oppure no? Nel caso in cui la risposta è negativa è vero che l’ IMU è data dal valore dell’area edificabile ai sensi del comma 746 della legge 160/2019? c) se in un immobile si fanno lavori di manutenzione straordinaria di cui alla lett. b) art. 3 comma 1 del DPR 06/06/2001 n. 380, alla proprietaria può essere riconosciuta la riduzione imu al 50% oppure no? d) il Comune può con proprio regolamento prevedere la riduzione imu al 50% anche in caso di manutenzione straordinaria o il regolamento che prevede così si pone in contrasto con l’art. 13 comma 3 citato? 

Risposta

a)   L’obbligo dichiarativo per beneficiare di agevolazioni fiscale è confermato dalla giurisprudenza delle Corte di Cassazione, oltre ad essere espressamente previsto nelle istruzioni per la compilazione del modello di dichiarazione IMU. Nel dettaglio, le disposizioni che disciplinano l’IMU, pur andando a ridurre le fattispecie per le quali è posto l’onere al contribuente di presentare la dichiarazione al Comune competente, impone ancora tale adempimento per le situazioni in cui l’ente impositore non è in possesso delle informazioni utili per la necessaria verifica tesa alla liquidazione del tributo. Ne discende che, qualora il contribuente abbia presentato richiesta o documentazione all’ufficio tecnico che dia prova della specifica condizione in cui si trova il fabbricato, ossia sia possibile evincere da questi che si tratta di fabbricato inagibili o inabitabile, come sopra indicato, viene meno l’obbligo dichiarativo. Preme precisare che, in ogni caso, il fabbricato deve risultare inutilizzato e, come chiarito nelle istruzioni per la compilazione del modello dichiarativo e già sottolineato, non si deve trattare di una inagibilità derivante da assenza di autorizzazioni, quali quella dei vigili del fuoco o circostanze simili, ma il degrado fisico deve essere “sopravvenuto” o deve sussistere  “un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica”. In merito all’obbligo dichiarativo, la Cassazione si sta pronunciando con decisioni sempre più rigorose nel segno della sua funzione ineludibile, come pure il Ministero dell’Economia e delle Finanze ne ha rimarcato il rilievo nelle istruzioni allegate al modello di dichiarazione IMU. All’interno di tali informazioni, come approvate con il decreto del MEF del 24 aprile 2024, il Ministero richiama quanto stabilito con l’Ordinanza della Corte di Cassazione, Sez. VI, del 21 dicembre 2022, n. 37385, che, a conferma di numerosi altri pronunciamenti sottolinea che “il mancato adempimento dell’obbligo dichiarativo determina in via generar le, per tutti i casi in cui è previsto detto onere, la decadenza dal beneficio stabilito dalle norme”. Ciò in quanto l’applicazione di ‘agevolazione deve avvenire in maniera circoscritta e rigorosa, stante la deroga all’ordinaria tassazione. Quindi, se non è presentata la dichiarazione, l’ufficio tributi deve verificare la reale sussistenza dei requisiti per non incorrere nel danno erariale. Il Legislatore, infatti, ha specificato che tale condizione deve essere accertata dall’ufficio tecnico comunale, con perizia che viene posta a carico del contribuente. Tuttavia, in alternativa, è possibile presentare una dichiarazione sostitutiva, ai sensi del D.P.R. n. 445/2000, che attesti la dichiarazione di inagibilità o inabitabilità del fabbricato da parte di un tecnico abilitato. 

b)  Sul tema delle caratteristiche possedute dal fabbricato, al fine dell’applicazione dell’agevolazione in commento, si è recentemente pronunciata la Corte di Cassazione con la sentenza n. 22222 del 6 agosto 2024. In tale occasione la Suprema Corte ha confermato i precedenti orientamenti con cui ha precisato che per poter beneficare dell’abbattimento del 50% della base imponibile IMU per fabbricati inagibili o inabitabili, e di fatto non utilizzati, è necessario che a questi vengano a mancare i requisiti di cui all’art. 24, comma 1, del D.P.R. n. 380/2001. In sostanza si deve trattare di edifici che presentino un degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) o un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica, “non superabile con interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria“. Nel dettaglio, i giudici di legittimità hanno specificato che per interventi di manutenzione ordinaria si intendono “gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”. 

c)   Nella medesima pronuncia la Cassazione è specificato che sono considerati interventi di manutenzione straordinaria “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico”. Gli Ermellini hanno poi chiarito che fra gli interventi di restauro e di risanamento conservativo si ricomprendono “gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili“. Nel caso processato, il Comune aveva ben evidenziato che gli interventi eseguiti dalla società ricorrente erano da ricondurre ad un’attività di mera manutenzione, tesa a garantire le condizioni igienico-sanitarie, ma non accompagnate da interventi strutturali sull’immobile “nei suoi aspetti tipologici, funzionali ed impiantistici” e, per tale motivo, non possono rientrare negli interventi di risanamento conservativo. La società ricorrente contestava il fatto che il Comune avesse richiesto, con apposita ordinanza, l’intervento per garantire la sicurezza igienico-ambientale dei luoghi in cui si trovavano gli immobili della stessa, in ragione del ristagno idrico, della presenza di vegetazione e della possibilità di accesso indiscriminato. A dire della contribuente, l’intervento realizzato dimostrava la situazione di degrado degli immobili oggetto di accertamento e, per tale motivo, chiedeva il riconoscimento dell’abbattimento della base imponibile nella misura del 50%. I giudici, anche di merito, hanno invece sottolineato che non si era trattato di lavori di intervento strutturale o funzionale. In conclusione, le opere ordinate dal Comune, necessarie per la messa in sicurezza degli immobili, non possono costituire “quegli interventi sistematici che rientrano nel novero di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione”.

d)  La norma in esame consente ai Comuni di disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione. Ulteriori informazioni al fine di individuare i requisiti necessari per poter applicare la riduzione in parola, con riferimento alla base imponibile del fabbricato tassabile, sono offerti dalle istruzioni ministeriali che accompagnano il modello di dichiarazione IMU. Come accennato, queste riportano, fra le altre, le informazioni dettagliate per individuare le condizioni agevolative e, in particolare, precisano: “Si richiama l’attenzione sulla circostanza che per l’applicabilità della citata riduzione è necessario che sussistano congiuntamente l’inagibilità o l’inabitabilità e l’assenza di utilizzo dell’immobile….”. Pertanto, non è sufficiente che l’immobile sia inagibile o inabitabile, ma, contestualmente, è indispensabile che lo stesso sia inutilizzato: ciò significa che non devono essere presenti utenze ed il fabbricato deve essere privo di mobili, in quanto non deve essere neppure “potenzialmente” utilizzabile. Le istruzioni aggiungono, altresì: “Si precisa che l’inagibilità deve consistere in un degrado fisico sopravvenuto (ad esempio, fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) o in un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica, non superabile con interventi di manutenzione”. Dunque, benché il Comune possa indicare condizioni più precise, non può estendere il perimetro di applicazione dell’agevolazione a situazioni in cui è sufficiente la manutenzione ordinaria o straordinaria.