Il Catasto di mercato premia i piccoli centri

A Termoli i proprietari immobiliari tifano per il Governo, a Milano no. Non è una questione di orientamento politico ma, più semplicemente, di portafoglio.
Uno dei pilastri della delega fiscale che approderà venerdì sul tavolo del Consiglio dei ministri è la riforma del catasto, che secondo il testo circolato nei giorni scorsi (e anticipato sul «Sole 24 Ore» del 17 marzo) dovrebbe far dimenticare vani, classamenti e anticaglie varie per far avvicinare le basi imponibili delle tasse sul mattone ai valori di mercato. Una rivoluzione, da attuare però senza produrre «un aggravio del carico fiscale» che già oggi pesa non poco sugli immobili. In soldoni, insomma, chi abita oppure possiede un negozio, un ufficio o altri immobili dove il mercato ha portato in alto i valori rischia di vedersi aumentare le tasse, mentre i proprietari nelle zone dove le compravendite sono meno brillanti possono sperare in un Fisco più leggero di quello attuale. In pratica: nella cittadina balneare molisana possono sperare di pagare meno tasse, nel capoluogo lombardo devono temere di doverne versare di più. Più in generale: le notizie migliori potrebbero arrivare per i proprietari nei piccoli centri, mentre nelle grandi città la prospettiva è meno rosea. I risultati reali, ovviamente, dipendono da un insieme di fattori. Le direttive della riforma indicate dal disegno di legge delega abbozzano infatti un’architettura complessa, che nel nome di «equità» e «trasparenza» chiede al Governo di definire ambiti territoriali omogenei, e di misurarne i valori di mercato in maniera dinamica, con una base triennale da aggiornare costantemente. Una volta definita questa griglia, occorrerà individuare «funzioni statistiche» in grado di definire in ogni zona il rapporto fra valori di mercato, localizzazione e caratteristiche edilizie di ogni bene immobile. Non solo: per le unità «a destinazione speciale» (fabbriche, capannoni, alberghi, centri commerciali eccetera) bisognerà procedere con stime dirette.
Insomma, la procedura è complessa e la stessa relazione che accompagna il provvedimento riconosce che servirà «qualche anno» per vedere il traguardo. Gli errori da sanare, invece, esplodono da subito, con i nuovi moltiplicatori applicati alle rendite catastali per individuare la base imponibile dell’Imu. Un sacrificio necessario, riconosce la relazione, per allineare il prelievo sul mattone ai livelli Ue (e per garantire quasi 10 miliardi di gettito extra al bilancio statale), che però ha comportato «un aumento delle sperequazioni esistenti».
La “regola generale”, come accennato, dovrebbe veder premiati soprattutto i contribuenti dei piccoli centri, a scapito dei proprietari delle città dove i valori di mercato si sono librati più in alto rispetto alle basi fiscali. Le variabili che intervengono, però, sono molte, come mostra anche il grafico in pagina. A Latina, per esempio, i valori di mercato delle abitazioni si mantengono decisamente più alti di quelli catastali, mentre nei negozi la situazione si ribalta (la città è addirittura terza fra i capoluoghi italiani per tariffe d’estimo in questa categoria).
In ogni città, poi, molto dipende anche dai classamenti attuali: lo stesso immobile che in un Comuneè classificato A2 può essere etichettato altrove come un A3, avviando una giostra di differenze a sua volta moltiplicata dalle varie classi in cui sono divise le categorie. Tra le intenzioni della delega c’è anche quella di superare questa classificazione bizantina per arrivare a criteri più razionali e oggettivi.
Il primo impatto atteso è ovviamente quello sull’Imu, mentre per le compravendite i valori fissati dal catasto sono ormai il punto di riferimento per i soli trasferimenti di abitazioni fra privati. In tutti gli altri campi, i dati di mercato indicati nei contratti di compravendita rappresentano già oggi la base imponibile per le imposte.

LA PAROLA CHIAVE
Rendita catastale
La rendita catastale è, nel sistema attuale, l’unità di misura fondamentale del prelievo fiscale sul mattone, in particolare per l’Imposta municipale unica. La rendita è il risultato di un meccanismo che parte dalle tariffe d’estimo e indica la redditività (e quindi, a grandi linee, la base imponibile annuale) di un immobile. La tariffa d’estimo, rivalutata e moltiplicata per i vani, produce la rendita catastale: a questa base vanno applicati i moltiplicatori (per gli immobili abitativi, per esempio, il moltiplicatore è 160, mentre fino al 2011 era 100) per ottenere la base imponibile dell’Imu. Il risultato dipende dalla categoria catastale in cui è inquadrato l’immobile, dalla classe.
Nel nuovo sistema delineato dalle bozze della legge delega, il metro quadrato è destinato a sostituire il vano, il sistema dei classamenti andrà ripensato e i valori di riferimento saranno quelli registrati in ogni ambito territoriale omogeneo, rilevati su base triennale e aggiornati costantemente

Regole e numeri

I PARAMETRI
Come funziona e come può cambiare il Fisco sugli immobili

OGGI
IMU
Case
La base imponibile dell’Imu è rappresentata dalla tariffa d’estimo aggiornata (del 5%), moltiplicata per il numero di vani e per 160. Il passaggio dall’Ici all’Imu ha determinato un aumento lineare del 60% nella base imponibile a cui vengono applicate le aliquote
Negozi
Nel caso dei negozi, la base imponibile è rappresentata dalla tariffa d’estimo rivalutata, moltiplicata per i metri quadrati e per 55 (nel 2011 il moltiplicatore era 34). Il passaggio dall’Ici all’Imu ha comportato un incremento della base imponibile del 62%

TRASFERIMENTI
Case
Nelle compravendite fra privati la base imponibile (per le imposte di registro, ipotecarie e catastali) è
rappresentata dal valore catastale. Anche dopo il «Salva-Italia», in questo caso il moltiplicatore da applicare è
ancora 100 (il 160 vale ai soli fini Imu)
Negozi
Nelle compravendite di negozi, come accade in tutti i casi diversi dal trasferimento di abitazioni fra privati, la
base imponibile non è rappresentata dal valore catastale ma da quello effettivamente pagato e indicato nel
contratto di compravendita

LA RIFORMA

CHI VINCE E CHI PERDE
Case
Per gli immobili abitativi gli indirizzi dettati dalla legge delega hanno impatto diretto sia sulle tasse di possesso (Imu) sia su quelle per la compravendita. Nelle aree dove i valori di mercato sono più bassi di quelli catastali ci dovrebbe essere un alleggerimento delle imposte
Negozi
Per i negozi, il primo impatto diretto prevedibile è sulle sole imposte di possesso. Le aliquote delle imposte sui trasferimenti, però, sono indicate nella delega come il primo aspetto da alleggerire per ottenere un’invarianza complessiva del gettito

FRA TEORIA E REALTÀ
Confronto fra valori catastali e valori medi Omi (l’osservatorio del mercato immobiliare che monitora i valori di mercato) per un’abitazione e un negozio e gli effetti fiscali sull’Imu ad aliquota ordinaria pagata su immobili diversi dall’abitazione principale. Casa: 100 metri quadrati in area semicentrale; Negozio: 100 metri quadrati in centro storico