Edificabilità effettiva, Ici dovuta

Un terreno è soggetto al pagamento dell’Ici come agricolo se manca il presupposto per un’effettiva utilizzazione edificatoria, anche se l’area è inserita un piano regolatore generale.
Lo ha stabilito la commissione tributaria regionale della Puglia, sezione staccata di Foggia, con la sentenza n. 40 del 27 febbraio 2012.
In realtà, il principio affermato dai giudici pugliesi contrasta con quello che prevede la legge, che non richiede per il pagamento dell’imposta l’effettiva utilizzazione edificatoria. È sufficiente la potenzialità edificatoria.
Va rilevato che nulla cambia per l’imposizione delle aree edificabili con la nuova disciplina Imu rispetto all’Ici. Il legislatore, infatti, richiama espressamente le disposizioni contenute negli articoli 2 e 5 del decreto legislativo 504/1992.
Sia per quanto riguarda la qualificazione dell’oggetto d’imposta sia per la determinazione dell’imponibile occorre fare riferimento alla normativa Ici. Il valore dell’area, dunque, si determina prendendo a base il valore di mercato.
Sia l’Ici che l’Imu sono dovute se l’area è inserita in un piano regolatore generale adottato dal consiglio comunale, anche se non approvato dalla regione.
L’articolo 36, comma 2 del decreto-legge legge 223/2006 (manovra Bersani) ha chiarito che un’area sia da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale deliberato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi.
Del resto, che non fosse necessario un piano di lottizzazione per il pagamento dell’Ici era già stato disposto dall’articolo 11-quaterdecies, comma 16 del collegato alla Finanziaria 2006 (legge 248/2005).
Non a caso, nella circolare 28/2006 l’agenzia delle Entrate ha precisato che con la norma del decreto Bersani (articolo 36) è stato esteso alle imposte sui redditi, all’Iva e al registro, il concetto di area edificabile contenuto nell’articolo 11-quaterdecies, il cui ambito applicativo era riservato alla sola imposta comunale sugli immobili.
Ormai è chiaro che un’area sia edificabile e sia soggetta all’imposta quando è inserita nel piano regolatore generale. Quindi, l’edificabilità non deve essere né effettiva né concreta. Peraltro, il tributo è dovuto anche se la potenzialità edificatoria sia solo parziale. Quello che rileva è il valore di mercato che avrebbe l’immobile in un’ipotetica vendita (in questo senso si è espressa la Commissione tributaria di secondo grado di Bolzano, prima sezione, con la sentenza 32 del 9 gennaio 2007).
Per la qualificazione delle aree è dunque necessario fare riferimento al piano regolatore generale.
In base all’articolo 2 del decreto legislativo 504/1992, per area fabbricabile si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici «generali o attuativi» oppure in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti delle indennità di espropriazione per pubblica utilità.