Case fantasma, al Comune il 75% delle sanzioni

Dopo l’accatastamento delle case fantasma, con l’iscrizione in atti della rendita presunta ma non ancora notificata, occorre capire quali obblighi incombono su Comune e contribuente, soprattutto alla luce dell’avanzamento delle operazioni di emersione (si veda Il Sole 24 Ore del 6 marzo).

La prima norma da considerare è l’articolo 19 del Dl 78/2010 la quale prevede che in caso di mancato accatastamento, entro il 30 aprile 2011 (termine prorogato dall’articolo 2 del Dl 225/2010), l’Agenzia del territorio attribuisce una rendita presunta, con oneri a carico degli intestatari. Gli accatastamenti fatti nei termini, su iniziativa del contribuente, sono messi a disposizione dei Comuni sul relativo portale. Qui scatta il primo adempimento per gli enti, in quanto la norma prevede la trasmissione per «i controlli di conformità urbanistico – edilizia»; il Comune deve verificare che il fabbricato accatastato non sia stato costruito abusivamente. Si tratta, ovviamente, di attività obbligatoria.

Per i fabbricati non accatastati entro il 30 aprile 2011, l’articolo 2, comma 5 bis, del Dl 225/2010, prevede che il Territorio notifichi la rendita con affissione all’albo pretorio dei Comuni dove sono gli immobili. Dell’affissione si dà notizia con comunicato sulla «Gazzetta Ufficiale», e decorsi 60 giorni dalla pubblicazione il proprietario potrà fare ricorso alla commissione tributaria. L’assenza di un termine entro il quale procedere all’accatastamento, insieme alla possibilità di impugnare la rendita presunta, poteva indurre il proprietario a non presentare l’atto di aggiornamento, soprattutto in caso di rendite presunte basse, che rischiavano così di diventare di fatto definitive. A colmare il vuoto ci ha pensato il Dl 16/2012 che all’articolo 11, comma 7, ha previsto l’obbligo per i proprietari di procedere all’accatastamento entro 120 giorni dalla pubblicazione in Gazzetta dell’avviso di attribuzione della rendita. In caso di mancato accatastamento, si applicano le nuove sanzioni (quadruplicate dall’articolo 2 del Dlgs 23/2011), che vanno da 1.032 a 8.264 euro, e il 75% delle sanzioni è devoluto al Comune. La precisazione della misura delle sanzioni da applicare serve, probabilmente, a chiarire che la violazione da contestare non è quella del mancato accatastamento originario – che potrebbe risalire a decenni fa, e che avrebbe comportato, in base al principio del favor rei, l’applicazione di sanzioni irrisorie – ma il mancato accatastamento entro il termine stabilito dal Dl 16/2012, che quindi assumerebbe carattere perentorio, diversamente da quanto prospettato dall’agenzia del Territorio con la circolare 4/2011.

Per quanto riguarda il recupero delle imposte, la normativa (articolo 19 del Dl 78/2010 ed articolo 2 del Dl 225/2010) prevede che la rendita presunta, e quella successivamente dichiarata con rendita proposta, producono effetti fiscali fin dalla loro iscrizione in catasto, con decorrenza dal 1° gennaio 2007, salvo prova contraria volta a dimostrare una diversa decorrenza. L’agenzia del Territorio, in molte regioni, ha già provveduto, tra novembre e dicembre 2011, a iscrivere in catasto le rendite presunte, ma i Comuni per poter effettuare i primi recuperi Ici dovranno aspettare che queste siano notificate (articolo 74, comma 1, legge 342/2000) mediante affissione all’albo pretorio.

Pasquale Mirto