IMU: riduzione per inagibilità non spettante in caso di interventi di manutenzione

Con la pronuncia n. 5804 del 24/2/2023 la Cassazione ha affermato che non sussiste il diritto alla riduzione del 50% dell’IMU, prevista per gli immobili inagibili, in caso di interventi di manutenzione, spettando tale agevolazione solo per i fabbricati che presentano un degrado fisico sopravvenuto o un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica.

La Cassazione accoglie così il ricorso del Comune, il quale aveva eccepito l’erroneità della pronuncia della CTR, che aveva ritenuto applicabile la riduzione ad interventi configurati come “risanamento conservativo” quando in realtà si trattava di “attività puramente manutentive”, oltre ad aver ritenuto rilevante l’ammontare delle spese sostenute per la parziale copertura del tetto.
La Cassazione richiama la normativa di riferimento (art. 13 d.l. 201/2011) evidenziando che, al fine di applicare la riduzione del 50% dell’imposta, devono considerarsi inagibili o inabitabili, e di fatto non utilizzati, i fabbricati per i quali vengano a mancare i requisiti di cui all’art. 24 comma 1 del D.P.R. n. 380/2001 e quindi nello specifico gli immobili che presentino un degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) o un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica (cfr. in tal senso, anche se con riferimento all’ICI, Cass. 19/11/2019 n. 29966, che definisce condizione di inagibilità e inabitabilità in cui versi l’immobile l’”obiettiva inidoneità alla sua utilizzazione a causa dell’obsolescenza o cattiva manutenzione dello stesso o della presenza di carenze intrinseche”), non superabile con interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria.

In particolare, ai sensi dell’art. 3 lett. a), b), c) e d) del D.P.R. n. 380 del 2001, per interventi di manutenzione ordinaria si intendono, dunque, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, mentre per interventi di manutenzione straordinaria si intendono le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico, ed infine per interventi di restauro e di risanamento conservativo, si intendono gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili.
Ne consegue che attività “puramente manutentive”, come quelle indicate nella sentenza impugnata (aventi ad oggetto, come affermato dagli stessi contribuenti, il ripristino di “impianti idro-termici-sanitari, gas, elettrico, nonché infissi ed opere di muratura”), non potevano al contempo costituire anche interventi di “risanamento conservativo”, poiché questi ultimi, rispetto alle categorie delle manutenzioni, ordinaria e straordinaria, non comportano interventi su parti specifiche di un immobile, ma hanno ad oggetto il complesso dell’immobile nei suoi aspetti tipologici, formali, strutturali, funzionali ed impiantistici.
Gli interventi di manutenzione consistono dunque in operazioni finalizzate a mantenere funzionale ed efficiente l’immobile, mentre gli interventi di risanamento conservativo hanno l’obiettivo della sua conservazione.

La commissione tributaria regionale laddove afferma che opere, definite di manutenzione, possano essere considerate, unitariamente, come attività di risanamento conservativo, avendo, come si è detto, i suddetti interventi differenti finalità.
Peraltro, neppure poteva assumere rilevanza, ai fini della concessione della richiesta agevolazione, la spesa già sostenuta dai contribuenti per il rifacimento del tetto, gravemente ammalorato, atteso che tali condizioni di degrado dell’immobile non sussistevano più alla data di richiesta di concessione dell’agevolazione fiscale in oggetto ed avendo invece, la detrazione, validità unicamente dalla data di presentazione, da parte del contribuente, della relativa documentazione agli uffici comunali al fine della verifica della sussistenza dei richiesti requisiti anche tramite sopralluogo.