Abitazione principale a perimetro ristretto

L’abitazione principale e le sue pertinenze ricevono nell’Imu un trattamento agevolato: l’aliquota base è fissata allo 0,4% e al contribuente spetta una detrazione di 200 euro (aumentabile di 50 euro per ogni figlio, fino all’ottavo, di età non superiore a 26 anni, dimorante e residente nella casa).
I Comuni possono incrementare il beneficio, abbassando l’aliquota fino allo 0,2% e aumentando la detrazione fino a concorrenza dell’intera imposta dovuta. Le decisioni comunali, comunque, peseranno solo al momento del saldo, visto che l’acconto va calcolato con l’aliquota base.

Prima casa «di lusso»
Per abitazione principale si intende «l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente», ma con la precisazione che «nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile».
La normativa sull’abitazione principale non allude ad alcuna caratteristica del bene immobile in questione: pertanto, esso può essere classificato in qualsiasi categoria catastale (comprese quindi le categorie catastali A/1, A/7, A/8 e A/9, vale a dire le categorie che raggruppano i fabbricati di maggior pregio), nonché presentare quelle caratteristiche di lusso (di cui al Dm 2 agosto 1969) che impediscono, in sede di acquisto, di beneficiare dell’aliquota ridotta per l’imposta di registro o per l’Iva.
Inoltre, il testo legislativo punta l’obiettivo sull’immobile nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente: è palese che il legislatore, con questa espressione con finalità antielusiva, abbia voluto negare il regime agevolato sia all’unità immobiliare nella quale il possessore risieda anagraficamente ma non dimori (e quindi si tratti di una residenza fittizia) sia all’unità nella quale il possessore dimori (cioè abiti) ma non risieda anagraficamente. Da quanto precede discende, ad esempio, che:

• non può essere considerato quale abitazione principale l’appartamento di titolarità di Tizio, da questi concesso in comodato al figlio Caio, nel quale Tizio non dimori e non risieda (per beneficiare di un’aliquota ridotta in questi casi, bisognerebbe ipotizzare la stipula di un contratto di locazione tra i soggetti interessati, nella speranza che il Comune deliberi un’aliquota ridotta per le abitazioni locate, ma dovrebbe trattarsi di un “vero” contratto, e non già di un contratto “fittizio” fatto solo per ottenere l’eventuale aliquota ridotta);
• non può essere considerato quale abitazione principale l’appartamento di titolarità di Tizio (nel quale Tizio non dimori e non risieda), da questi concesso in locazione a un soggetto che vi dimori e vi risieda;
• allo stesso modo, le norme introdotte dalla legge 44/2012, che ha convertito il Dl 16, puntano a impedire la situazione di due coniugi che, avendo una casa di proprietà per ciascuno nello stesso Comune, prendano la residenza nelle due abitazioni, così da duplicare il trattamento agevolato riservato all’abitazione principale;
• non può essere considerata come abitazione principale la casa di titolarità dell’appartenente alle forze armate che abbia l’obbligo di residenza in caserma (si veda anche l’articolo alla pagine precedente).

Box, cantine e laboratori
Quanto alle pertinenze, l’abitazione principale può averne al massimo tre, ognuna delle quali appartenente a una di queste tre categorie catastali: C/2 (magazzini, soffitte, cantine, locali di sgombero), C/6 (box auto e garage) e C/7 (tettoie e posti auto). È quindi esclusa combinazione: così non è possibile che le tre pertinenze ammesse siano una di categoria C/2 e due di categoria C/6; né è possibile avere due pertinenze, se entrambe di categoria C/6; né è possibile considerare come pertinenza dell’abitazione principale un’unità classificata come C/3, e cioè come laboratorio, nonostante il suo palese asservimento all’appartamento a cui servizio essa è destinata.