Ecco dove il catasto rende l’Imu più pesante

Prendiamo una casa-tipo di 100 metri quadrati. Prendiamo le aliquote Imu decise dai Comuni. E poi vediamo dove si paga di più per l’abitazione principale e la seconda casa. Ci ha provato l’ufficio studi della Confappi (Confederazione piccola proprietà immobiliare), che ha messo a confronto per Il Sole 24 Ore del Lunedì l’imposizione su immobili di qualità simile in zone cittadine analoghe (centro, semicentro e periferia) nei capoluoghi di provincia italiani.
Risultato: Torino e Roma si scambiano i primi due posti in entrambe le classifiche, quella dell’Imu più cara sull’abitazione principale e quella dell’Imu sulla seconda casa. Nel primo caso il totale annuo da pagare per un alloggio in semicentro supera i mille euro; nel secondo, arriva a più di 2.500 euro.
Uno sguardo d’insieme alla classifica evidenzia che quasi tutti i grandi centri occupano le prime posizioni: da Napoli a Genova, da Bologna a Verona per finire con Milano, che pure appare relativamente indietro nella graduatoria del caro-Imu sulla prima casa. Poi l’esborso diventa via via meno pesante, fino ad arrivare al minimo di Crotone, che chiude entrambe le classifiche.
Oltre gli importi in valore assoluto, colpisce anche la distanza tra la prima e l’ultima città in lista. Di fatto, la seconda casa in semicentro a Roma pagherà sette volte di più di quella di Crotone. A parità di alloggio, zona e inquadramento catastale. Certo l’aliquota Imu approvata dal Comune ha il suo peso, ma a contare – e molto di più – è la base imponibile. In effetti, sono soprattutto i valori catastali, derivanti dalle tariffe d’estimo risalenti a più di vent’anni fa, a creare l’effetto sbilanciamento.
Attenzione: questo non significa che l’Imu dovrebbe avere lo stesso importo in tutte le città. Ma è evidente che alcuni valori catastali presentano differenze del tutto slegate dalle quotazioni di mercato dei fabbricati. E quindi dal loro valore “reale”. Basta pensare che due città vicine e con valori immobiliari simili come Pavia e Piacenza hanno la prima il doppio di Imu rispetto all’altra. O che Trento è “quotata” meno della metà di Sassari.
Il divario è ancora più vistoso per l’abitazione principale, dove la detrazione fissa di 200 euro tende ad azzerare il tributo sulle case con le rendite catastali più basse. Ed ecco, per esempio, che Lucca e Isernia hanno una tassazione uguale, mentre il capoluogo toscano vanta prezzi al metro quadrato molto più elevati. E ancora, Potenza e Belluno mostrano un prelievo identico a parità di immobili, così come Cuneo e Caltanissetta. Mentre Livorno supera Firenze, dove però le case costano mediamente di più.
L’analisi della Confappi ha considerato unità immobiliari con caratteristiche omogenee, non solo per metratura, ma anche per categoria catastale e classamento: ad esempio, per l’alloggio in semicentro, si è utilizzata la categoria A/2 con una classe intermedia (quindi la terza classe dove ce ne sono cinque, la sesta dove ce ne sono dieci, e così via). C’è però un aspetto che non è stato possibile considerare, e che è in qualche modo legato alla struttura del catasto: la diversa diffusione nelle città delle differenti tipologie catastali di abitazioni. Valga per tutti l’esempio delle case «ultrapopolari» in A/5: Napoli ne ha più di 54mila, Milano 30mila e Roma 13mila; se si pensa che questa è una delle categorie più povere, e che spesso queste abitazioni sono state ristrutturate negli anni senza aggiornare il catasto, si capisce bene quante differenze possano presentarsi nella realtà. E un altro aspetto è la dimensione media degli alloggi, che tendono a essere più piccoli nei grandi centri e via via più grandi in provincia.
Tutte queste considerazioni, non cambiano, però, la sostanza. E non è un caso che la delega per la riforma fiscale – ora in commissione Finanze al Senato – preveda tra i suoi punti più importanti la riforma del catasto. La promessa del disegno di legge è quella di allineare i valori fiscali ai prezzi delle case senza aumentare la pressione fiscale, redistribuendo in modo più equo il carico dell’Imu. L’unico problema sono i tempi: i tecnici del Territorio non partiranno da zero, perché negli anni scorsi avevano già fatto un grosso lavoro preparatorio e perché la qualità dei dati dall’Osservatorio sul mercato immobiliare è migliorata parecchio; ma certo serviranno quattro o cinque anni, a patto che i Comuni facciano la propria parte.